rageraiden a écrit:
Je me demande si utiliser un indice qui prend en compte les ventes issues des saisies ET les reventes est une bonne chose.
Non, en réalité, elles n'entrent pas en ligne de compte dans les foreclosures mais comme les statistiques sont faites à partir des données des "Auditors", 2, voire 3 "ventes" sont comptabilisées quand même lors de chaque saisie.
C'est difficile à expliquer comme ça ....
Un exemple :
Aux USA, la banque est propriétaire de la maison tant que celle ci n'est pas intégralement payée (c'est un leasing).
Le titre de propriété est donc détenu à la banque et est au nom de la banque.
Au passage : C'est d'ailleurs pour ça que les expulsions sont si faciles car ce n'est pas une saisie en fait, mais une expulsion pour non paiement des loyers (comme pour un locataire en France).
Par contre, au niveau des "Auditors" (Les auditors siègent au niveau des comtés et sont l'équivalent de notre cadastre et, dans une certaine mesure, pour certains documents, de nos notaires), les propriétés sont répertoriés en fonction des occupants. L'Auditor délivre à l'occupant, un titre "d'occupation" (on va dire ça comme ça car il n'y a pas d'équivalent en France). Ce n'est pas un titre de propriété mais un document qui décrit la maison, qui l'occupe, sous quelles conditions elle a été achetée, son historique etc.....
Je te mets un lien en exemple de ce document (aussi disponible sur Internet aux USA !) qui est la maison d'un copain.
On peut voir le nom de l'occupant mais que la maison appartient à la société de "Mortgage" (ici Wells Fargo)
Sur la gauche, tu as tous les autres renseignements :
Sales (historique des ventes). On peut voir que mon ami l'a achetée en octobre 2005 à Mr Altom pour la somme de 254.000 $ .... elle en valait 48.000 en 98, année de construction.
Elle est estimée aujourd'hui par l'Auditor à 226.000 (rubrique "value history") mais en réalité, vis à vis du marché, beaucoup moins (190.000 environ), les Auditors ayant toujours intérêt à garder une estimation haute car les taxes et impôts sont fixés en fonction de cette estimation.
- Il y a même une photo etc.....t les taxes qu'il reste à payer à mon copain
soit, 4000 $ environ pour l'équivalent de nos impôts fonciers (en bas de page !)
http://www.clermontauditorrealestate.or ... Mparent=20Donc, tout ça pour dire que :
Lors d'une saisie, la maison qui appartient à la banque, reste à la banque (il n'y a pas de transfert de propriété) par contre, au niveau de l'Auditor, la maison passe à la banque (l'occupant devient la banque).
Ensuite, lors de la vente aux enchères, la maison passe au nom du nouveau propriétaire.
Donc, pour la même maison et souvent dans un laps de temps très court (souvent moins de 2/3 mois), les statistiques enregistrent 2 "ventes" car c'est au niveau de l'Auditor qu'elles sont faites. A ce niveau, pour la même maison il y a eu 2 transferts (1 à la banque et 1 au nouveau propriétaire).
Il arrive aussi de plus en plus souvent (environ 60% des ventes aux enchères) que les maisons sont achetées "en lot" par des négociants à très bas prix.
Dans ce cas, 3 ventes sont enregistrées (négociant entre la banque et le nouveau propriétaire).
Les stats sont donc complètement faussées puisque pour chaque maison réellement vendue, 2 ou 3 ventes sont comptabilisées !
Même topo en ce qui concerne les stats d'estimation (hausse ou baisse des marchés).
Les données sur l'estimation des prix des maisons viennent des auditors. Or, les auditors sont aussi les collecteurs des impôts, taxes etc...et l'organisme qui fixe leurs montants.
Ils ont donc toujours intérêt à minimiser les baisses pour garder une estimation officielle, la plus haute possible.
Dans la pratique, les marchés sont complètement décalés de l'estimation officielle (de 10 à quelquefois plus de 50% suivant régions, biens etc...), le pire étant peut-être que moins il y a des "propriétaires" (d'occupants plutôt), moins il y a de taxes qui rentrent et donc, plus les taxes augmentent au détriment de ceux qui restent ...
Ceux qui restent deviennent "écrasés" par les taxes et sont obligés de vendre ou sont saisis ...
CQFD et il n'y aucune solution !
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